日本的房價為何曾經一路暴跌?日本是如何應對的?
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按照當下一些渲染房價不敗論專家的觀點,一線城市土地資源稀缺,房價永遠不會下跌。這種言論和當年日本房地產泡沫破裂前,其國內的觀點如出一轍。
和四面環海的日本相比,我國有著連成一體的960萬平方公里土地,可以輕鬆實現省市間的合併或擴容。因此,在我國為推高房價而吹噓的土地稀缺論,原本就不成立。
正所謂“前事之鑑,後事之師”,日本面積狹小土地稀缺,屬於真正的土地資源匱乏。為何還會在上世紀90年代,發生房地產泡沫破裂,房價暴跌70%的嚴重後果呢?
一、戰後日本經濟的高速增長。
二戰結束後,日本經濟迅速恢復,每年的經濟增速達到8%以上,把美國都甩在了身後,在對美貿易中,日本正如今天的我們,一直有順差,佔著美國人的“便宜”。
美國當然不能容忍,於是兩國經貿衝突不斷。什麼紡織大戰、鋼鐵大戰、彩電大戰、汽車大戰等此起彼伏。但是有著不屈民族精神的日本人,面對美國的折騰,卻反而越來越厲害。到上世紀80年代,日本成為全球第二大經濟體,索尼、松下、豐田、三洋等日本企業都成為世界一流企業。日本的人均收入,達到美國人均收入的145%。
二、充裕資本的炒房路。
美國更加忍無可忍,從1971年開始不斷施壓,說日本故意壓低本國匯率,造成日本人買外國貨很貴,而外國人買日本貨很便宜,形成了不公平競爭。因此美國搞了個《史密斯協定》,要求日元升值。
1985年時,美、英、德、法、日五國財長進一步簽訂《廣場協議》,1987年又簽訂《盧浮宮協議》,其目的仍然是要日元升值。
日元升值後,日本的汽車和電器失去了價格優勢,出口增速從3.9%一下降為-16.8%,經濟受到沉重打擊。這時日本央行為了刺激經濟,開始大規模降息,僅1986年就連續降息五次。大量資金流向市場,只是這些錢並沒有投向製造業,而是湧向當時風險相對小的房地產市場。
日本的房價開始起飛,僅1987年,東京的房價就翻了一番,過去做生產的企業,由於外貿受阻,受房地產暴利誘惑,也紛紛把錢投入房市。
而手握大把現金的銀行,為了盤活資金,儘量多地放貸,以低首付,低利率為誘餌,鼓勵民眾貸款買房。地產商們則組織一幫無業遊民,裝扮成購房者,排起長長的隊伍,營造火爆的場面,吸引更多的投資客進入房市。
對於普通百姓來說,房子歷來是買漲不買跌的。眼見房價一天一個價的上漲,一些沒有實力的剛需也坐不住了,開始向銀行貸款買房。
為了體現“公平”,日本房產商還創造了搖號購房,一間售價6200萬日元的55平米兩房,中籤率僅為1/1000。這種火爆搶房表象的營造,使得日本民眾無論貧窮富有,都紛紛殺入房市,希望分一杯羹。
在房地產商和不良媒體人的宣傳下,日本人堅信,日本是個島國,土地有限。而作為首都的東京更是隻有一個,資源的匱乏將會支援房價持續上漲。
泡沫破滅前夜,日本東京的房價,短短五年間,漲了四倍之多。整個城市的地產總價,和美國全國持平。日本經濟全球第一,把東京賣掉,買下美國,再返租給美國人的豪言壯語,不時見諸報端。
三、泡沫破裂後的陣痛。
全民炒房,企業貸款流入房市,在房地產泡沫不斷吹大之際,日本引以為傲的工業製造陷於停頓。GDP增長完全依賴於房產交易總量,地方政府也熱衷於房產和土地交易的稅費收入。
這時,日本政府開始擔心,如何任由房價瘋漲,去實向虛的泡沫經濟,會把日本拖入萬劫不復的深淵。科技興國的戰略積累極可能化為烏有,於是日本決定親手刺破泡沫。
1990年8月。三重野康出任日本央行行長,日本利息從2.5%直接飆升到了6%,同時限制房地產貸款總量。這樣一來,沒有資金接盤的炒房客,面對高企的利息成本,紛紛拋售房產。惡性迴圈,到1992年底時,東京房價從高峰時的140萬日元/平方,跌到不足20萬日元/平方,足足跌去70%。
房價泡沫的破裂,使得房子成為負資產。大量房貸開始違約,銀行破產倒閉,失業潮也接踵而至。一些高位接盤的平民走上天台,選擇結束生命。抗壓能力強的,則被套死在樓市,一輩子給銀行打工,償還債務。
經過此次教訓,日本清醒認識到,實業才是立國之本,只有發展實體經濟,才能保證國力穩健增長,這個道理日本沿用至今。
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